Οι τρεις βασικές κατευθύνσεις για την στέγαση έως το 2035 – Τι προβλέπεται για ενοίκια, κλειστά σπίτια και κοινωνική κατοικία

Τρεις βασικές κατευθύνσεις για τη στέγαση και την αποκλιμάκωση του ράλι των ενοικίων βάζει στο τραπέζι έως το 2035 η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική, η οποία επιχειρεί να συγκεντρώσει σε ένα ενιαίο πλαίσιο τα μέτρα για περισσότερα διαθέσιμα σπίτια, ενίσχυση των νοικοκυριών και ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας.

Η κρίση στην στέγαση αντιμετωπίζονται πλέον ως ζήτημα που δεν μπορεί να λυθεί μόνο με επιδόματα ενοικίου και άλλες υποστηρικτικές πολιτικές, καθώς το κείμενο διαβούλευσης αναγνωρίζει ότι η πίεση στην αγορά κατοικίας συνδέεται με την περιορισμένη προσφορά, το παλαιό οικιστικό απόθεμα, τις κλειστές κατοικίες, τη βραχυχρόνια μίσθωση και την απουσία ανεπτυγμένης κοινωνικής κατοικίας.

Η στρατηγική οργανώνεται γύρω από 3 πυλώνες. Ο πρώτος αφορά την αύξηση της προσφοράς κατοικιών, ο δεύτερος τη στεγαστική συνδρομή προς νοικοκυριά και ευάλωτες ομάδες και ο τρίτος τη δημιουργία πλαισίου εφαρμογής και μακροχρόνιας βιωσιμότητας. Στο πλαίσιο αυτό, η κυβέρνηση επιχειρεί να περάσει από την αποσπασματική διαχείριση του στεγαστικού σε ένα πιο μόνιμο σύστημα πολιτικής, με μέτρα που θα παρακολουθούνται σε βάθος χρόνου.

Σύμφωνα με το κείμενο διαβούλευσης, η στρατηγική καλύπτει υφιστάμενες και νέες παρεμβάσεις, με συνολικό πλαίσιο άνω των 6,5 δισ. ευρώ. Το ποσό αυτό δεν αφορά μόνο νέα δημοσιονομική δαπάνη, καθώς περιλαμβάνει προγράμματα, δάνεια, επιδοτήσεις, φορολογικά κίνητρα, ευρωπαϊκούς πόρους και παρεμβάσεις που ήδη βρίσκονται σε εξέλιξη ή έχουν δρομολογηθεί.

Περισσότερα σπίτια στην αγορά

Η πρώτη και πιο κρίσιμη κατεύθυνση αφορά την αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Η στρατηγική ξεκινά από την παραδοχή ότι η στεγαστική πίεση δεν οφείλεται μόνο στην αύξηση της ζήτησης, αλλά και στο γεγονός ότι μεγάλο μέρος του οικιστικού αποθέματος δεν αξιοποιείται ή δεν μπορεί να διατεθεί άμεσα στην αγορά.

Η χώρα διαθέτει, σύμφωνα με τα στοιχεία που ενσωματώνονται στο κείμενο, συνολικό οικιστικό απόθεμα περίπου 6,6 εκατ. κατοικιών. Παράλληλα, η ΕΛΣΤΑΤ καταγράφει 2,2 εκατ. κενές κατοικίες, όμως το πραγματικό πεδίο στεγαστικής πολιτικής περιορίζεται σε περίπου 800.000 κατοικίες, εφόσον εξαιρεθούν δευτερεύουσες και εξοχικές κατοικίες.

Όπως δείχνει η έκθεση, τα κλειστά σπίτια δεν αποτελούν μία ενιαία και άμεσα διαθέσιμη δεξαμενή. Μεγάλο μέρος του αποθέματος είναι παλιό, με πάνω από 80% των κατοικιών να έχει κατασκευαστεί πριν από το 2000. Αυτό σημαίνει ότι η επιστροφή τους στην αγορά περνά μέσα από ανακαινίσεις, ενεργειακή αναβάθμιση, τεχνικές παρεμβάσεις, αλλά και επίλυση ιδιοκτησιακών ή κληρονομικών εκκρεμοτήτων.

Σε αυτή την κατεύθυνση εντάσσονται προγράμματα όπως το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», οι δράσεις ανακαίνισης κατοικιών, τα φορολογικά κίνητρα για αναβαθμίσεις, οι φοιτητικές εστίες, η κοινωνική αντιπαροχή και η αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων. Η στρατηγική δίνει έμφαση όχι μόνο στην κατασκευή νέων κατοικιών, αλλά και στην επανένταξη υφιστάμενων ακινήτων στη μακροχρόνια αγορά.

Κοινωνική κατοικία και τοπική μίσθωση

Η δεύτερη βασική κατεύθυνση αφορά την ανάπτυξη κοινωνικής και προσιτής κατοικίας. Πρόκειται για πεδίο στο οποίο η Ελλάδα ξεκινά από πολύ χαμηλή βάση, καθώς το κείμενο αναγνωρίζει τη σχεδόν ανύπαρκτη κοινωνική κατοικία ως ένα από τα δομικά προβλήματα της ελληνικής αγοράς.

Στο πλαίσιο αυτό προβλέπονται παρεμβάσεις όπως η κοινωνική αντιπαροχή, η αξιοποίηση ανενεργών στρατοπέδων για κατοικίες, τα ειδικά σχήματα κοινωνικής μίσθωσης και η κινητοποίηση δημόσιας περιουσίας. Η βασική επιδίωξη είναι να δημιουργηθεί απόθεμα κατοικιών που δεν θα λειτουργεί με καθαρά εμπορικούς όρους, αλλά θα απευθύνεται σε νοικοκυριά που δυσκολεύονται να βρουν προσιτή στέγη.

Ιδιαίτερο ρόλο αποκτούν και οι δήμοι. Η στρατηγική προβλέπει τη δημιουργία Γραφείων Κοινωνικής Μίσθωσης, τα οποία θα λειτουργούν ως τοπικοί μηχανισμοί διαμεσολάβησης μεταξύ ιδιοκτητών, διαθέσιμων κατοικιών, δικαιούχων και φορέων στεγαστικής πολιτικής. Για το μέτρο προβλέπεται εκτιμώμενος προϋπολογισμός 6,5 εκατ. ευρώ από το ΕΣΠΑ 2021-2027.

Η εμπλοκή των δήμων έχει σημασία, επειδή το στεγαστικό δεν έχει ενιαία μορφή σε όλη τη χώρα. Σε ένα μεγάλο αστικό κέντρο το πρόβλημα μπορεί να είναι η εκτόξευση των ενοικίων, σε έναν τουριστικό δήμο η μετατροπή κατοικιών σε βραχυχρόνια μίσθωση και σε ένα νησί η αδυναμία στέγασης γιατρών, εκπαιδευτικών, ενστόλων ή άλλου προσωπικού του Δημοσίου.

Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και η ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης και της Golden Visa. Η στρατηγική αναγνωρίζει ότι σε περιοχές υψηλής πίεσης η μεταφορά κατοικιών σε τουριστική ή επενδυτική χρήση μειώνει τη διαθεσιμότητα για μακροχρόνια μίσθωση. Για τον λόγο αυτό, προβλέπονται παρεμβάσεις που συνδέουν τη στεγαστική πολιτική με τη χρήση των ακινήτων και όχι μόνο με την ιδιοκτησία τους.

Στήριξη των νοικοκυριών και νέος μηχανισμός ελέγχου

Η τρίτη κατεύθυνση αφορά τη στεγαστική συνδρομή και τη μακροχρόνια βιωσιμότητα του συστήματος. Σε αυτή την κατηγορία εντάσσονται η επιστροφή ενοικίου, το επίδομα στέγασης, το φοιτητικό στεγαστικό επίδομα, το πρόγραμμα «ΚΑΛΥΨΗ», τα μέτρα για την αντιμετώπιση της αστεγίας και τα προγράμματα ενίσχυσης της ιδιοκατοίκησης, όπως το «Σπίτι μου».

Η διαφορά σε σχέση με την πρώτη κατεύθυνση είναι ότι εδώ το βάρος πέφτει στην άμεση ανακούφιση των νοικοκυριών. Τα επιδόματα και οι ενισχύσεις μπορούν να μειώσουν μέρος της πίεσης για ενοικιαστές, φοιτητές, νέους και ευάλωτες ομάδες, χωρίς όμως να λύνουν από μόνα τους το πρόβλημα της προσφοράς. Γι’ αυτό η στρατηγική τα εντάσσει σε ευρύτερο πλαίσιο και όχι ως μοναδικό εργαλείο στεγαστικής πολιτικής.

Παράλληλα, προβλέπεται η δημιουργία νέων μηχανισμών παρακολούθησης και διακυβέρνησης. Στο κείμενο περιλαμβάνονται ο Ενιαίος Φορέας Στεγαστικής Πολιτικής, η Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής και ο εθνικός δείκτης τιμών ακινήτων. Ο στόχος είναι να υπάρχει ενιαία εικόνα για την πορεία της αγοράς, τα μέτρα που εφαρμόζονται, τις τιμές και τις πραγματικές ανάγκες ανά περιοχή.

Το θεσμικό σκέλος είναι βασικό διότι σήμερα η στεγαστική πολιτική απλώνεται σε πολλά υπουργεία, φορείς, προγράμματα και χρηματοδοτικά εργαλεία. Η δημιουργία ενιαίου πλαισίου επιδιώκει να περιορίσει τον κατακερματισμό, να συγκεντρώσει τα δεδομένα και να επιτρέψει καλύτερη στόχευση των παρεμβάσεων.